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新视角经济学人论坛，是搜狐财经(相关:理财证券)频道以媒体身份和立场，精心策划和建设的一个非商业性的公共讨论平台，旨在为财经业界最优秀的头脑提供一个探索价值、推动变化的场合。12月28日，搜狐经济学人论坛2010年会（第二届）在北京文津国际酒店召开。以下是搜狐财经的现场报道:

清华大学房地产研究所所长刘洪玉:对于明年房地产价格怎么判断？房价我们曾经尝试努力过，有一些效果，但是也不会在这儿说我们预测的结果，因为我们纯粹从学术研究角度去看。因为现在传统的预测方法都是根据历史的数据然后来推断未来，但是实际上房地产市场未来的变化情况，对历史的那种依赖，尤其是价格，几乎很少有依赖性。实际上我们可能首先预测一个未来市场环境，然后再把这些环境因素对价格的影响再把它模拟出来，然后找出相互关联的规律在那个市场看应该是多少钱？所以预测的难度是非常大的。但是我自己感觉，因为明年我们要计划开工一千万套保障性住房，实际上这个量明年新开工住房总量占的比重非常大，有的说是占到60%。从这个意义上来说，因为保障性住房价格基本上，总理说能管住这一块价格，可以预计它是比较稳定的。但是也不可否认有成本推动的因素，保障性住房，实际上土地拆迁、安置、补偿，土地获得的成本本身也在随着房地产市场上的土地的价格的上涨，它也在同样的也跟着涨。

政府贴补应该是政府免收土地出让金，政府增值收益也不要了，还有相关税费减免，但是补偿给土地拥有者，或者使用者的部分，这是所谓硬成本。这一块要是补偿的话，那政府任何一个地方恐怕都没有这种大的实力去做到这一点。因为我们去年国土资源部公布的万亿土地创收入当中，好像补偿部分应该占了40%、50%，补偿给原来的土地使用者。从这个意义上来说会有所上涨，但是保障性住房，我觉得他是比较稳定的，因为我们有相当大的部分还是要政府通过在像公共租赁住房，在租金上还要提供补贴，需求方的补贴。对于商品住房的价格，我觉得它的涨幅我希望比去年，比今年要缓一些。因为实际上根据我的一些估计的数据，和大家的切身感受，我们去年和今年房价上涨幅度已经大大的超过了我们收入，或者是GDP这种增长的速度。刚刚实际上还提到了房价合理性的问题，我们原来也做过探讨。实际上怎么判断房价是不是回归到一个合理的范围呢？我们主要从三个角度看一下。

一个是大家经常争论的房价收入比，根据我们的估算，这个房价收入比在我们国家如果能够达到7到8倍，就是家庭收入和房屋的价格在当前的这种融资条件下，他是7到8倍我们认为是比较合理。根据现在的各个城市状况看，中西部城市基本上低一点，但是东部城市已经超过了10倍，对于中部的城市还是一个挑战，有的城市超过了20倍，那肯定很显然这就属于不合理的范畴。

还有一个指标，那就是我们叫做房价和租金比，房价都有实际使用需求来支撑，如果家庭拿不出那么多钱租房子，经营收入里面不可能拿出那么多比例来支付房租，就意味着这个房租是不可支付的。房租和房价之间它通过资本市场，有一个关联。这个目前我们大概在资本市场上，比如我们从投资的角度去看，毛的这种收益的水平，不是特别的准确的估计，至少要达到8%这样一个水平。比如说清华附近三居室120平米房子租金多少呢？大概八千块钱，八千块钱要是乘上三百个月240万，但是周边新建商品房价格到四万，二手房比较破一点到了三万五，大家可以看得出来房价和租金的背离，它也是表明我们处在一个不合理的区间。但是可能会说为什么这么不合理，还会这么持续下去呢？这里面大家对未来房价上涨预期的这样一个概念的一种信念的坚持，认为房价不太在意当前的租金收益，而在于未来资产的升值。资产升值是不是像他们预期那样实现，跟刚才谈到的股市一样存在风险。

第三个层面，从成本加上合理的利润角度去考察，是不是合理的？当然我们原来在这方面有过争论，原来早期供应的土地是比较便宜的，当然现在的价格比较高，所以认为这个行业里着暴利。但是如果按照当前市场上新供应的土地成本，这个价格来看当前的房价，实际上这个角度开始，暴利的因素在开始有所收窄，但是从总体上来看，我们觉得对于老百姓获得住房，当前的房价还是处在不是很合理的区间的。

物业税对房价会有影响，但是影响很校