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潍坊的转型与升级是中国新一轮城市化浪潮的一个样本。

2011年——“十二五”的开局之年，潍坊作为半岛蓝色经济区、高峰产业聚集区和黄三角高效生态经济区“三区合一”的唯一地级城市，恰逢潍坊综合保税区批复设立的重大利好，城市发展迎来跨越式腾飞机遇。

为顺应海洋经济的发展，潍坊城市规划建设展开了新的蓝图。在核心区域打造成一个国际化的高端商务区是重中之重。4月15日，在由潍坊市奎文区政府、潍坊市规划局联合主办的“蓝色驱动力:潍坊城市升级高峰论坛暨CBD核心项目发布会”上，搜狐财经就地产调控、房价走势等话题专访了阳光壹佰置业集团董事长兼总裁易小迪。

搜狐财经:日前刚刚闭幕的博鳌亚洲论坛2011年年会地产主题的分论坛，多家房企老总均表示，地产调控的效果已经显现，并预计到今年三季度政策效果将更加明显，部分地区房价可能下跌10%以上。关于一线城市的房价，你的分析与判断是什么？

易小迪:如果年轻人、创业者能买得起房，这个城市的房价就是健康的。关于房价，我的基本立场与观点是，所有城市的房价总会上涨到你买不起的那一天的，这一天肯定要到来。只是说这个城市通过什么的步骤达到那一天，为什么呢？国外也是这样的，伦敦的房价涨到伦敦人买不起了，曼哈顿的房价也是高不可攀，最后只能走到用房价来控制城市的定位和规模。但是，房价上涨这个事情，不能走得太快、太急。一线城市的房价已经涨上去了，根本问题就要看政府如何把地价控制祝

如果让我来做一个预测的话，我的观点是:一线城市的房价可能会出现滞涨，就是房价上不去，会有一段时间的盘整与徘徊。事实上，一线城市的房价存在上涨的动力，只是动用市尝行政手段把它强行压抑住了，“限购”令将来一旦松动，我担心一线城市的房价会出现一波报复性上涨的行情。

有序、波动式上涨是良性的，上涨的幅度能不能被公众所接受？我认为背后的问题还是货币问题，如果货币依然超发，如果土地上涨依然过快，这两个问题没有妥善解决的话，房价很难下来。开发商的利润并没有增加，有人就说了，开发商利润没增加，但是销量在增加。好多地产公司的规模做得非常之大，因为做小了就很难做下去了，只能薄利多销。从这个角度来说，万科做到1000亿的规模对房地产行业来说并不是一个好消息，家电企业做到1000亿的时候利润已经很低了。

房地产开发商的利润是在逐渐被挤压的，开发商的空间并不大，但是为什么开发商的日子看上去还很不错呢？我认为是“安乐死”，他赚到钱了，但是如果他再进入房地产行业，已经进不去了，但是他还有钱，只是没有跳楼而已，他拿这些钱干什么？什么也不干，好多小公司又去炒楼了。在我看来，房地产行业的竞争已经不是非常正向了。

作为一家有长期理想的开发商，我希望城市的房价能够有序增长，因为这要比波动式增长好得多。有序增长有利于城市的可持续发展，波动式增长带来了大量的投机商，二线城市在高速发展时期最好更多地运用市场手段调控，用土地、供求关系来调控，而不是用行政手段，行政手段的调控容易带来房价的波动式增长。

搜狐财经:更为猛烈的地产调控政策密集出台，特别是“限购”令的颁布对一线城市的房价起到了一定的遏制作用。但是，目前的实情是，近期以来，特别是二、三线城市，房价上涨的速度令人侧目。应该如何看待二三线城市房价的上涨？城市化浪潮对不断高企的房价构成了推波助澜之势？

易小迪:1998年中国改革了福利住房，这是中国房地产发展标志性的转折点，其实它背后强大的动力是城市化浪潮，过去的12年来中国至少有3亿人口从农村走进城市，从小城市走进大城市，他们在改变城市发展的动力和方向。

第一波城市化浪潮可以说是中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图的改变，我觉得到今天为止，第一波城市化浪潮应该说接近尾声了。接近尾声的标志是什么？这些城市已经停止了快速增长，同时，高房价阻碍了它的快速增长。这一轮城市化主要围绕中心城市、一线城市展开。

很多人认为，最近两年多中国房地产的狂飙突进跟日本上世纪90年代末地产泡沫的情形非常相似，多数专家也认为，中国房地产泡沫要破了，要出经济危机了，但是所谓的地产泡沫一直没有爆破。

中国的地产泡沫为什么一直没有爆破？我个人认为有两个原因:日本是通缩型的经济发展，中国是通胀型的经济发展；此外，日本的情况是什么样呢？一波城市化浪潮结束了，没有第二波城市化浪潮跟上来，中国不一样，很快会开始第二波城市化浪潮，也就是二、三线城市的城市化。

第二波城市化浪潮跟第一波城市化浪潮有什么差别？或者说应该吸取什么样的教训？第一次城市化浪潮带来最大的问题是城市快速发展以后，房价无序地快速攀高，现在，几乎所有热点城市的房价已经超出了当地民众所认同的价格，阻碍了城市产业的良性发展。

房价是二、三线城市发展的动力，二、三线城市增长的拉动力来源于一线城市房价，房价价差有多高，它对你的拉动力就有多大。以潍坊为例，潍坊的房价跟青岛有多大的差距，潍坊城市发展的拉动力就有多大。如果潍坊的房价逼近青岛，你的拉动力就没有了。以阳光100城市广场为例，集金融、商务、商业为一体的若干大型项目将成为城市起飞的“引擎”，并将深刻影响城市未来，带动产业转型与消费升级。对于我们来说，面临的最大挑战是城市化的未来对我们想象力的挑战，立足今天你能想象到明天的城市会是什么样？城市发展的速度和前景往往超出了我们的想象力。

二、三线城市的房价和城市化要有序推进、良性发展，这样才更有利于城市产业升级，有利于吸纳更多的外来产业。当然，房价太低了也不利于城市发展，不利于基础设施的发展。房价与城市化，如何达到一个有利的平衡？需要动用市场的手段，需要政府正确认识房地产市场的客观规律。